Pendant des décennies, l’accession à la propriété a été présentée comme une voie sûre vers la richesse. Or, une étude récente remet cette idée en question.
Et si, contre toute attente, louer avait permis de mieux s’enrichir qu’acheter? C’est la conclusion à laquelle arrive Benjamin Felix, directeur des investissements chez PWL Capital. Son analyse compare l’évolution de la richesse des propriétaires et des locataires dans 12 grandes villes canadiennes entre 2005 et 2025. Il explique sa méthodologie dans cette vidéo.
Louer… et investir stratégiquement
L’analyse repose sur un scénario simple : une personne qui, en 2005, disposait d’une mise de fonds équivalente à 20% du prix moyen d’un appartement devait choisir entre acheter ce logement ou le louer, en investissant la différence entre les deux options dans un portefeuille diversifié d’actions (30 % canadiennes, 70% internationales). L’analyse tient également compte de l’évolution des loyers, qui ont augmenté en moyenne de 6,24 % par an dans les villes étudiées.
Résultat : dans 7 villes sur 12 (Montréal, Québec, Toronto, Ottawa, Halifax, Hamilton et Winnipeg), le locataire-investisseur s’en tire avec une richesse nette supérieure à celle du propriétaire. Le scénario s’inverse à Vancouver, Calgary, Edmonton, Kitchener-Waterloo et Victoria, où l’achat s’est avéré plus avantageux que la location.
Surprenamment, à Montréal, cette richesse est 1,48 fois plus élevée en 2025 pour le locataire-investisseur que pour le propriétaire. Autrement dit, pour chaque 100 000$ accumulés par un propriétaire, le locataire-investisseur disposait de 148 000$ en 2025. Une différence significative qui s’explique en bonne partie par le rendement moyen annuel des marchés boursiers (8,62%), nettement supérieur à la croissance annuelle moyenne de l’immobilier résidentiel (5,11%).
Acheter : une rentabilité souvent surestimée
Ce constat ne signifie pas que l’immobilier n’a pas été rentable, loin de là. Mais il souligne que les coûts cachés de la propriété (entretien, taxes, assurances, etc.) peuvent miner les gains. Sans compter que, dans bien des discours, ces frais sont ignorés ou minimisés, ce qui crée une image biaisée de la rentabilité réelle de l’achat immobilier.
Cela dit, l’achat reste un outil efficace d’épargne forcée, avec un avantage comportemental indéniable : contrairement au locataire, le propriétaire n’a pas besoin de faire preuve d’une grande discipline financière : il rembourse son hypothèque, point. De son côté, le locataire doit investir chaque mois avec rigueur, sans céder à la panique lors des soubresauts boursiers.
Et le marché immobilier d’aujourd’hui?
Dans un contexte où les prix des logements (autant à l’achat qu’à la location) ont explosé, les questions d’accessibilité et de rentabilité prennent une nouvelle tournure. Pour plusieurs ménages, l’achat n’est plus une évidence. Entre la hausse des taux d’intérêt, la complexité du marché et les incertitudes économiques, la réflexion autour de la propriété mérite d’être revisitée.
Cette analyse invite donc à nuancer le discours ambiant : non, louer n’est pas toujours une perte d’argent. Et non, l’achat ne garantit pas automatiquement la création de richesse. Tout dépend du contexte, des habitudes financières et des outils disponibles.
D’ailleurs, pour celles et ceux qui envisagent tout de même de faire le saut vers la propriété en 2025, plusieurs programmes d’aide gouvernementale peuvent donner un sérieux coup de pouce.
