Les centres commerciaux américains s’adaptent à une nouvelle réalité. Face au déclin des grands magasins et à une crise du logement qui s’intensifie, les promoteurs immobiliers investissent dans ces centres commerciaux vacants pour y construire des appartements. Une transformation qui pourrait bien redéfinir la manière dont les villes se développent.
Des centres commerciaux en pleine mutation
Autrefois cœur battant de la consommation américaine, les centres commerciaux ont vu leur fréquentation décliner au fil des années, notamment avec la chute des enseignes phares comme Macy’s, JCPenney ou Sears et la venue des «factory outlet». Plutôt que de laisser ces espaces se transformer en friches commerciales, les promoteurs les transforment en quartiers résidentiels. Certains conservent la structure des bâtiments existants, d’autres rasent entièrement les anciens magasins pour ériger des complexes d’habitation modernes, souvent agrémentés de commerces, de restaurants et d’espaces verts.
« Le centre commercial redevient un lieu attractif, » affirme Jacob Knudsen, vice-président du promoteur Macerich, qui mène la transformation du FlatIron Crossing Mall au Colorado. « Y vivre, y travailler, y sortir : cette approche séduit de plus en plus. »
Un marché en pleine expansion
Selon le cabinet-conseil en immobilier Realogic, au moins 192 centres commerciaux aux États-Unis prévoient d’ajouter des logements à leur site, et plus d’une trentaine ont déjà franchi le pas depuis la pandémie. Ce mouvement touche plusieurs États, dont la Californie, l’Arizona et la Floride, où la demande en logement ne cesse de croître.
« Il y a trop d’espaces commerciaux aux États-Unis, quatre fois plus que dans tout autre pays », souligne Oscar Parra, de Pacific Retail Capital Partners. « Plutôt que d’ajouter des magasins, nous utilisons ces terrains excédentaires pour y bâtir des logements. »
Les défis de cette transformation
Si l’idée séduit, elle s’accompagne de nombreux défis. Les coûts de construction restent élevés et les promoteurs doivent composer avec un véritable casse-tête administratif. En effet, les réglementations de zonage ne prévoient pas toujours la conversion de ces espaces en logements multifamiliaux, ce qui impose de longues négociations avec les municipalités.
L’aménagement intérieur pose aussi des contraintes. Transformer un ancien grand magasin en logements implique de repenser entièrement l’agencement pour garantir à chaque unité un accès à la lumière naturelle et à la ventilation. Dans la majorité des cas, il est plus efficace de raser le bâtiment et de reconstruire.
Vivre au centre commercial, une nouvelle façon d’habiter la ville
Malgré ces obstacles, l’idée de vivre dans un centre commercial attire déjà de nombreux résidents. À Phoenix, 400 appartements luxueux ont récemment ouvert leurs portes sur le site de l’ancien Paradise Valley Mall. À Indianapolis, le Lafayette Square Mall accueillera 1 200 logements, dont des unités abordables, d’ici 2025.
Certains centres commerciaux ont même été reconvertis en logements bien avant cette tendance. À Providence, dans le Rhode Island, l’Arcade Mall – le plus ancien centre commercial couvert des États-Unis – abrite depuis une décennie 48 micro-appartements installés dans d’anciens espaces commerciaux. « C’est un mode de vie unique et pratique, avec tout à portée de main », témoigne Amy Henion, une résidente.
Au rez-de-chaussée du bâtiment se trouvent quelques entreprises : des restaurants, un café et un salon de coiffure. La demande pour ces appartements est élevée; plusieurs personnes sont sur la liste d’attente.
Un modèle d’avenir?
Au-delà du simple recyclage immobilier, ces nouvelles communautés offrent une vision différente de l’urbanisme, où commerces, logements et services s’entremêlent pour recréer des espaces de vie dynamiques. Si le phénomène reste encore en développement, il témoigne d’un changement de paradigme : plutôt que de considérer les centres commerciaux comme des reliques du passé, ils pourraient bien devenir des modèles d’habitat et de mixité urbaine pour l’avenir.
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